提案第20170347号

标题：关于适度提高盐田区土地开发强度的提案

提出人：夏德鳌、武威、陆卫平、梅春雷、尹申明、万金保、吴志强、徐龙

办理类型：分办

主办单位：规划和国土资源委员会,盐田区

会办单位：

内容：

盐田地处深圳东部滨海分区，以其独特的山海资源优势闻名于外，经济增长稳定，生态环境优越，为全市经济发展做出了重大贡献。目前，盐田区遇到了突出的发展瓶颈和问题，首当其冲即为土地空间紧约束的持续加剧，现状及问题如下：

（一）盐田区陆域总面积74.64平方公里，规划可建设用地仅23.96平方公里，不足全区面积的1/3。全区可建设用地仅4.20平方公里，其中港口用地超过2平方公里，其他城区建设如民生保障、市政交通、公园绿地等可建设用地不足1平方公里，可使用的产业用地仅有0.42平方公里，且分布零散。同时，现有产业用房空置率仅为2.4%，很多潜力巨大、前景良好的项目难以落地。

（二）密度分区基本确定了片区土地开发强度的上限。《深圳市城市规划标准与准则》密度分区中，盐田处于较低密度分区，沙头角仅位于密度二区，后方陆域仅位于密度三区，后方陆域西南片和其他地区基本位于密度分区最低的区域（见下表），在一定程度上制约了城市向上发展的空间。

片区密度分区居住用地容积率上限商业用地容积率上限

沙头角密度二区6.010.0

后方陆域密度三区5.08.0

西南片密度五区2.54.2

盐田港密度六区根据专项规划确定

大梅沙密度六区根据专项规划确定

小梅沙密度六区根据专项规划确定

（三）盐田区目前基本已由增加建设进入存量建设阶段，根据2015年建筑物普查，盐田区现建筑总量为1740.57万平方米，刨除基本生态控制线内用地毛容积率仅为0.67，位于全市倒数第二（全市各区毛容积率统计如下）。盐田区目前的土地没有得到有效的利用，土地资源的紧缺与建设毛容积率相对较低的现实矛盾，成为制约盐田发展的瓶颈。

地域福田罗湖南山盐田宝安龙岗光明龙华坪山大鹏全市

容积率1.801.671.030.6711.051.011.170.750.461.08

办法：

在“东进战略”背景下，盐田区作为深圳东西两翼平衡发展中东部发展重要节点，目前面临的土地与空间制肘急需破解，而在可建设用地无法拓展的情况下，提高区域土地开发强度是切实可行的解决之道。建议如下：

（一）提高部分片区密度分区。

盐田区沙头角、盐田港后方陆域等片区地势相对平坦，适宜提高土地开发强度。建议重点提高沙头角、盐田港后方陆域、盐田港片区的密度分区；适度提高后方陆域西南片、大小梅沙密度分区；沙头角、盐田港后方陆域可参照罗湖、福田、南山等中心区密度分区标准，提升至密度一区。

（二）适度提高城市更新强度及剩余可建设用地开发强度。

城市更新是拓展城市空间的重要手段。建议加快加大辖区城市更新力度，积极推进小梅沙片区整体改造，推进“上山下海入地”，在有限的土地资源条件下为盐田区未来发展争取更为广阔的空间支撑。

答复单位:规划和国土资源委员会

答复文号:深规土函〔2017〕1486号

答复日期:2017年07月04日

联系人:市规土委

联系方式:83949177

反馈意见:满意

反馈备注:

答复内容:

深规土函〔2017〕1486号

市规划国土委关于市六届政协三次会议

第20170347号提案答复的函

尊敬的夏德鳌委员:

您提出的《市六届政协三次会议第20170347号提案》收悉。经认真研究，现将有关意见函告如下：

一、发挥自身优势，实施差异化发展策略，是城市发展的客观规律和要求，也是城市规划遵循的基本原则。2010年8月16日，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获国务院正式批复，成为指导一段时期我市城市发展的纲领性文件。其中综合区域关系、资源条件、发展基础、生态环境等多种因素，我市城市总体规划将全市地域空间划分为5个分区，实施差异化的发展策略。盐田区位于我市东部滨海分区和重要景观带上，将建设成为自然生态保护与国际性滨海旅游度假区和重要的海港物流基地，对增强我市现代化滨海城市长久持续的吸引力有着重要作用。其中，大、小梅沙位于大鹏半岛生态旅游型海岸景观带；盐田港位于东部滨海产业型海岸景观带；中英街、盐田墟镇、大小梅沙位于我市重要的历史纪念地和代表人文特色的地区，是组成我市城市景观和活力展示体验系统的组成部分。因此，盐田区应在注重满足生态环境保护、城市景观和公共、交通、市政等配套设施承载力的前提下，进行适宜的密度发展。

二、科学合理制定密度分区。结合我市差异化发展策略，综合我市片区功能定位、环境承载力等相关因素，城市总体规划确定了全市密度分区原则，将全市基本生态控制线以外地区划分为4个密度分区和特别控制区，实行差异化的密度分区。在其指导下，2014年施行的《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）增加了密度分区的内容，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求，以充分发挥土地效益。其中沙头角片区属城市副中心及部分高度发达的组团中心，列入密度二区；后方陆域片区属城市组团中心，列入密度三区；后方陆域西南片因紧邻梧桐山生态保护区，地形复杂，属城市边缘地区，紧邻生态控制线周边，列入密度五区；盐田港区、大梅沙、小梅沙片区属城市特殊要求片区，《深标》要求根据滨海、港口等专项规划确定开发强度，列入密度六区。我市本轮城市总体规划实施至今，经济社会持续快速发展，综合实力明显增强。

三、适时进行密度分区动态调整。根据市政府要求，按照我市2017年重点工作部署，结合城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，优化拓展城市发展空间，我委正在开展《深标》第四章节条款的修订工作，将对我市城市建设用地密度分区进行适当调整。我委将充分吸纳代表们提出的建议，按照国家、省、市对城市工作的精神以及东进战略要求等，结合盐田区的实际情况，综合功能定位、环境承载力、公共、交通、市政等配套设施承载力等因素，针对密度分区范围、基准容积率、各项修正系数等进行优化调整（如：鼓励地铁站周边地块提高开发强度等），重点提高盐田等地区居住类用地开发强度指标，优化盐田区密度分区标准，研究对沙头角、盐田港后方陆域等片区密度分区标准适当予以提高，进一步扩展盐田区城市空间资源，促进土地交通协调发展以及进一步塑造城市风貌特色。根据《深圳市人民政府关于印发2017年重点工作责任分工一览表的通知》，修订工作计划于年底内完成，近期，该阶段成果将按通知要求征求各区包括盐田区政府及市职能部门意见，完善后报市政府审批，以更好地节约集约用地，指导城市规划建设，适应我市经济社会发展需要，加快实现我市现代化国际性滨海城市的发展目标。

感谢您对我市城市规划工作的支持。

此函。

市规划国土委

2017年5月11日

（联系人：卢新天，联系电话：83949315）

答复单位:盐田区

答复文号:深盐府督函〔2017〕44号

答复日期:2017年07月17日

联系人:盐田区督查室吴冕

联系方式:13613036245

反馈意见:满意

反馈备注:

答复内容:

市政协六届三次会议《关于适度提高盐田区土地开发强度的提案》（第20170347号）已收悉。感谢您们对盐田区土地空间问题的关心关注，现将我区办理情况答复如下：

一、全力加快城市更新项目审批进度

盐田区牢牢把握城市更新审批职权下放的契机，全力加快城市更新项目各环节的审查、审批进程，尽量缩短办理时限，推动各城市更新项目尽快启动、尽早实施。但是，城市更新项目的开发强度是按照《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》测算得出，与项目的区位条件、地块大小以及所在区域的密度分区有密切的关系，提升我区的密度分区能为更新项目争取更大的开发强度，目前我区已开展对密度分区调整的研究工作。

二、稳步推进小梅沙片区整体改造工作

小梅沙整体改造包含小梅沙村改造及特发集团区域二次开发两部分。小梅沙村更新单元计划已列入2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划，现正在开展规划编制工作。特发小梅沙用地整体开发经各方努力，土地处置一揽子方案已于2016年12月获市政府批复原则同意。目前，特发集团正在开展土地建筑物测绘查丈、法定图则个案调整等工作。下一步，盐田区将一如既往的积极推进小梅沙片区整体改造，在有限的土地资源条件下为辖区未来发展争取更为广阔的空间支撑。

再次感谢各位委员对我区发展提出的宝贵意见，恳请继续关心、支持、监督、指导我区的各项工作。

深圳市盐田区人民政府

2017年7月17日

联系人及联系电话：

盐田区督查室吴冕2522804313613036245

盐田区更新局李佳22320390